Asset-Klasse Wohninvestment

Für die Gruppe der vorwiegend konservativ und langfristig agierenden Investoren wie Privatinvestoren, Family Offices, Stiftungen, Versicherungen, Fonds, Pensionskassen und Versorgungswerke sind speziell Wohninvestments traditionell eine der bevorzugten Investmentziele im Immobilienbereich und erfreuen sich auch aktuell einer sehr hohen Nachfrage.

Darüber hinaus haben seit Ende der 90er-Jahre auch die institutionellen Investoren – oft mit britischem Background – deutsche Wohnungsbestände oder Wohnungsgesellschaften als interessante Investmentziele identifiziert. Gegenwärtig findet in diesem Segment weiterhin ein intensiver Konsolidierungsprozess statt.

„Wohnen“ als ein elementares Grundbedürfnis jedes Menschen erfordert dabei immer auch eine sensible Begleitung bei Transaktionen und speziell bei der Investorenauswahl. Damit ergeben sich in der Regel zusätzlich andere Wertigkeiten und Transaktionsanforderungen als in den Bereichen Office und Retail. Trotz einer in Deutschland vergleichsweise weitgehenden gesetzlichen Regelung des Mietrechts und staatlichen Eingriffen in die Marktmechanismen bedarf die Beschäftigung mit der Asset-Klasse Wohnen immer ein speziell auf diese Besonderheiten abgestimmtes Agieren. Insbesondere auch in Bezug auf die Sensibilität kommunaler Bestände und die kommunalen Anforderungen auf den Erhalt der sozialen Funktionen bestehen Einschränkungen bei der Investorenauswahl und ergeben sich zusätzliche Transaktionsanforderungen u.a. bei der Organisation und Durchführung von sog. "Strukturierten Bieterverfahren".

Investmentbereiche -Definition

Im Bereich Investment – Wohnen / Residential Property – ergeben sich i.d.R. die folgenden Kategorien: 

• Zinshaus / Zinshausportfolio
  Sogenannte Zinshausinvestments beginnen üblicherweise bereits bei Kaufpreisen unter einer Mio.-€ und werden von der conwoii GmbH ab Kaufpreisen im mittleren einstelligen Millionen €- Bereich begleitet. Kennzeichnend ist neben der Wohnnutzung häufig ein relativ hoher Anteil abweichender Nutzungen wie Büro und Handel / Gastronomie.
  Zinshausportfolien fassen in der Regel örtlich zusammenhängende, vergleichbare Liegenschaften mit Investitionsvolumen zusammen, die im Bereich zweistelliger unterer bis mittlerer Millionen-€-Beträge liegen.

• Wohnanlagen
  Die klassischen Wohnanlageninvestments beginnen im mittleren einstelligen Millionen-€-Bereich, verfügen in der Regel über eine (fast) ausschließliche Wohnnutzung und sind örtlich zusammenhängend mit bis über 1000 Wohneinheiten strukturiert.

• Wohnportfolien / Eigentumsgesellschaften
  Bei den Investments im Bereich Portfolien werden üblich einzelne Standorte / Wohnanlagen (s.o.) mit einem regionalen oder auch überregionalen Zusammenhang zu Portfolien mit in der Regel deutlich über 1.000 Wohneinheiten gebündelt. Größere Wohnanlagenverkäufe / Gesellschaftsverkäufe können mehrere 10.000 Wohneinheiten umfassen und werden dann regelmäßig als sogenannte „Share-Deals“ bearbeitet. ( Dies stellt dann folglich umfassende Anforderungen im Bereich Transaktionsmanagement, rechtliche und technische Due Diligence, Datenraumorganisation und ggf. an die Durchführung sog. strukturierter Bieterverfahren ).

Besonderheiten der Assetklasse Wohnen

Interessierte Investoren, die bisher noch keine Erfahrungen mit der Asset-Klasse
Wohnen / Residential Property – überhaupt oder in Deutschland – sammeln konnten, 
müssen zunächst einige, bisher meist ungewohnte Besonderheiten berücksichtigen und bei ihrer Investitionsstrategie mit einbeziehen:

• Spez. Marktmechanismen
• Demographie
• Verwaltung / Management / Mietrecht
• Teilsegmente im Bereich Wohninvestment (Studenten-, Seniorenwohnen, Micro-Apartments)
• Privatisierungspotenzial / Nachverdichtungs- und Neubaupotenziale
• Renditeentwicklung und -potenziale / Bindungen und Nachbindungsfristen
• Spez. Exitstrategien

In der Vergangenheit waren wir speziell auch bei der Begleitung internationaler Investoren ab / beim Markeintritt in Deutschland aktiv. Aktuell verzeichnen wir auch eine steigende Nachfrage von Family Offices / Privatinvestoren nach Investments in Wohnanlagen -häufig in Ergänzung zu bereits bestehenden Immobilienanlagen in anderen Assetklassen- mit speziellen regionalen und qualitativen Anforderungen.